Kategoriarkiv: Vedlikehold

Denne siden skal vise innlegg som omhandler vedlikehold som pågår eller er under planlegging.

Informasjon om ny fremdriftsplan

kalender.full

Byggestart for balkongene på fremsiden av 96 vil bli mandag 1. september.  Det antas å ta 10 dager. Deretter starter demed selve rehabiliteringen av balkongdekkene (ca 40 arbeidsdager) Entreprenøren vil gi eget varsel 14 dager før betongarbeidene starter i hver blokk.

Heisekranene vil kun stå foran blokken under monteringen av stillasene.

Rekkefølgen på arbeidet vil være: Forsiden 96, baksiden 96, baksiden 98 og forsiden 98. De  tre tårnstillasene vil være tilgjengelige hele perioden og vil flyttes til neste balkongrekke fortløpende. Lavblokkene vil tas parallelt med høyblokkene.

Oppstart i 98 blokka er anslått til først i november. Oppstart vil bli framskyndet dersom arbeidet i 96 går raskere enn planlagt.

I nummer 100 starter arbeidene i begynnelsen av oktober. Oppstart der vil også bli framskyndet dersom arbeidet i 102 går raskere enn planlagt.

Advarsel: Det kommer til å bli mye støy og støv i byggeperioden. Vaktmesteren har kjøpt inn ørepropper til utdeling!

Bygging av stillas

byggarbeide

Det er ikke så ofte vi opplever håndtverkere som dukker opp flere måneder for tidlig, hoppende ivrige etter å komme i gang med sitt oppdrag, men det var det som skjedde mandag morgen denne uken.

Klokken 07.00 mandag 11 august dukket det opp en svært stor heisekran utenfor Kollektivet Borettslag. Entreprenøren for balkongopprehabiliteringen ville begynne å sette opp stillas foran 96 blokka, selv om det visserlig står i fremdriftsplanen vi har fått fra dem at de først skulle begynne å jobbe på 96 blokka i begynnelsen av november.

Entreprenøren Hallmaker har flagget for styret iløpet av sommerferien at de ønsket å gjøre justeringer i fremdriftsplanen, men ikke fått godkjent dette. Det var tydeligvis manglende kommunikasjon mellom Hallmaker og det innleide stillasfirmaet som lå til grunn for misforståelsen da heisekranen dukket opp uten at dette var avtalt med oss.

Styret beklager de ubeleiligheter dette har medført for beboerne.

Saken er at Hallmaker ønsker å endre fremdriftsplanen for å bli ferdig raskere.

De har fremlagt en mer kompakt fremdriftsplan, noe som innebærer kortere anleggstid for de aller fleste andelseierne.  I stedet for å ta en blokk av gangen, kommer de nå til å arbeide med høyblokker og lavblokker samtidig. På høyblokkene skal de bruke flyttbare klatrestillaser, som heises opp og ned i stedet for å bruke et fasadedekkende stillas. Dette komprimerer byggetiden betraktelig.

De foreslåtte endringene vil føre til at hver enkelt balkong er stengt i et kortere tidsrom.

I følge kontrakten skal arbeidet først være ferdig i februar 2015, men med den nye fremdriftsplanen satser Hallmaker på å være ferdige allerede i desember 2014. Om de når denne målsetningen er avhengig av hvor stor rehabiliteringsjobben viser seg å bli (hvor mange skader de finner i balkongdekkene og hvor alvorlige disse er), og værforholdene utover høsten.

Mer informasjon om ny fremdriftsplan er på vei!

Avtale om utskifting av låsar

Legg igjen en kommentar

Då våre gamle låskassar og sylinderar er utslitt og det ikkje lenger er praktisk gjennomførbart å vedlikehalde dei har styret inngått avtale med Dasic om installasjon av nytt låssystem i burettslaget. Vi har valgt å gå for eit system som heiter iLOQ, Dette er eit digitalt system, der tilgangsrettane ligg lagra kryptert i nøkkelen. Dette gjer  at vi slepp med berre ein nøkkel til alle ytterdører og fellesareal som man skal ha tilgang til. Det vil og vere med på å auke tryggleiken i burettslaget, då vi vil mykje enklare kunne eliminere nøklar som går tapt. Vi vil forsøke å få låne ein demonstrasjonslås som vi vil vise fram på den ekstraordinære generalforsamlinga som vi skal ha 18. juni. Det vil også bli lagt fram meir informasjonsmateriell om systemet, og om korleis framdriftsplanen vil bli.

Arbeidet er planlagt til august/september.

iLOQ nøkkel og sylinder

Informasjonsfolder iLoq Lenke til produsenten av systemet

Rehabiliteringen av balkongene

Legg igjen en kommentar

I 2011 fikk styret rapporter fra flere beboere om at balkonger hadde synlige skader i betongdekket og også i armering som var blitt eksponert.

Se her for informasjon fra styret ang betongskader

Våren 2012 ble det foretatt en begrenset tilstandsanalyse av betong og armering i 6 balkonger hvor synlige skader var påvist. Analysen ble gjennomført av Ødegård og Lund AS.
Undersøkelsene viste omfattende skader på betong men heldigvis også at oksidering i armeringen var av begrenset omfang.

Se her for rapport om betongskadene

Som en del av tilstandsanalysen ble balkongbrystningen (rekkverket) demontert på 2 balkonger, hvor stillas ble satt opp, rekkverk på balkongen tatt ned og betongen og armering nærmere undersøkt. Dette inkluderte også dekkeforkant og sidekant av balkongen, som normalt er dekket av rekkverket. Nettopp dette, at rekkverkene dekker ytterkantene og forhindrer nødvendig inspeksjon av hele balkongdekket og eventuell eksponert armering, er årsaken til at rekkverkene må tas ned fra balkongene før de kan inspiseres og utbedringsarbeidene kan gjennomføres.

Kort sammenfattet viste tilstandsanalysen at karbonatiseringen inn til armeringsjern hovedsakelig er lokalisert til balkongtakene, ikke bærearmeringen. Forhøyet kloridinnhold var ikke av betydning.
Tilstandsanalysen konkluderer med at balkongene viser et stort behov for å rehabilitere balkongene i armert betong.

Beboermøte:
11. juni 2013 ble det avholdt beboermøte i Camilla- lokalet, hvor styret blant annet gjorde rede for funnene i tilstandsanalysen og varslet at det i løpet av høsten 2013 ville avholde en ekstraordinær generalforsamling for å fatte vedtak om rehabilitering av balkongene. Et slikt vedtak fordret at borettslaget, med assistanse fra Usbls tekniske avdeling, hadde en innstilling på endelig tilbud fra en utførende entreprenør.

Ekstraordinær generalforsamling:
6. november 2013 ble den ekstraordinære generalforsamlingen avholdt og styret la fram følgende innstilling til vedtak:

«Styret i borettslaget Kollektivet gis fullmakt til å inngå kontrakt med Hallmaker om rehabilitering av borettslagets balkonger, med grunnlag i tilbud i innstilling av dato 16.09.2013. Tilbudet fra Hallmaker lyder på kr. 13.479.122 inkl. mva og inkluderer nye rekkverk. I tillegg kommer beregnet prisstigning som er tilbudt som fast pris kr. 180.000,- Arbeidene finansieres delvis ved hjelp av låneopptak. Lånet kan få prioritet foran fellesobligasjon»

Vedtaket ble vedtatt med 4 stemmer mot.

Siden den ekstraordinære generalforsamlingen i fjor høst har styret jobbet sammen med balkongbyggefirmaet Hallmaker og Usbls tekniske avdeling for å finne best mulig løsning med tanke på design og utforming av de nye rekkverkene. I utformingen av det foreliggende forslaget har vi lagt vekt på følgende kriterier: Byggeforskrifter, lys, innsyn, utsikt og luft.

Styrets oppdrag har vært å finne en god løsning som ivaretar alt dette. Vi valgte å tenke helhetlig, at alle balkongene skulle få en beskyttende sideglassplate på enderekkverket. Når det gjaldt farge, valgte styret å beholde den nåværende for å bevare noe av det opprinnelige uttrykket. Søknaden til Plan- og bygningsetaten ble sendt 23. april og godkjent 8. mai.

Styret hadde dessverre ikke mottatt gode fotomontasjer av rekkverkene til generalforsamlingen 15. mai og design/utforming ble derfor framlagt muntlig. Deler av generalforsamlingen reagerte på styrets valg av helhetlig tenkning og ønsket istedenfor valgfrihet når det kom til sideglassplaten på endeveggen. Det ble samlet inn 36 underskrifter med ønske om en ekstraordinær generalforsamling hvor styret skulle legge fram alternative løsninger.

Med engasjementet denne saken har åpnet for, har styret nå undersøkt og funnet fram til ett nytt alternativ, der hver andelseier kan få velge selv om de vil ha denne høyere glassplaten på sideveggen. Å redesigne frontene av balkongene vil innebære store kostnader for borettslaget, da hele prosjekteringen i så fall må gjøres på nytt. Styret mener at dette ikke er et holdbart alternativ. Vi minner om at denne rehabiliteringen må gjennomføres av sikkerhetshensyn, og at det foreliggende forslaget er godkjent av Plan og Bygningsetaten.

Styret avholdt en ekstraordinær generalforsamling 18. juni kl. 18.00 der styrets forslag til vedtak var: Designet av balkongrekkverkets front endres ikke, men hver andelseier kan velge selv om de vil ha montert en høyere endeplate i glass for å skjerme mot innsyn og vind. Det ble mange spørsmål, meninger og diskusjoner, men styrets forslag til vedtak,  ble enstemmig vedtatt.

Veien fram mot oppstart har vært lenger enn planlagt og det har vært perioder med lite informasjon til beboerne. Styret takker for tålmodigheten og ser nå frem til neste fase. Oppstart blir 4. august 2014 og arbeidet er planlagt avsluttet 24. februar 2015. Arbeidet gjøres på blokkene i denne rekkefølgen: 102, 100, 98 og 96.

Se her for brev til alle andelseiere etter generalforsamlingen

Se her for fullstendig plan

Se her for skisse av balkongrekkverk